Befugnis nach § 128a BO Wien
Wer darf ein Bauwerksbuch in Wien erstellen?
Stand: 2. September 2026
Ein Bauwerksbuch darf in Wien nur erstellen, wer nach § 128a Abs. 2 der Bauordnung für Wien dazu befugt ist: Ziviltechniker:innen, gerichtlich beeidete Sachverständige für das einschlägige Fachgebiet oder Personen, die nach den für ihre Berufsausübung maßgeblichen Vorschriften berechtigt sind — in der Praxis vor allem Baumeister:innen im Rahmen ihrer Gewerbeberechtigung.
Dazu kommt eine zweite Anforderung, die häufig übersehen wird: Die erstellende Person muss von Bauwerber:in, Bauführer:in und Eigentümer:in verschieden sein und darf zu diesen in keinem Dienst- oder Organschaftsverhältnis stehen. Entscheidend sind damit drei Dinge zusammen — die Befugnis, ein dazu passendes Fachgebiet beziehungsweise ein ausreichender Umfang der Gewerbeberechtigung und die Unabhängigkeit.
Kurz erklärt
- Rechtsgrundlage: § 128a Abs. 2 Bauordnung für Wien
- Befugt: Ziviltechniker:innen mit einschlägiger Fachrichtung
- Befugt: gerichtlich beeidete Sachverständige des Fachgebiets
- Befugt: Baumeister:innen ohne Einschränkung oder „planend“
- Laut MA 37 nicht befugt: auf Ausführung beschränkte Baugewerbetreibende
- Erstellende Person muss unabhängig sein — Vier-Augen-Prinzip
- Führen muss danach die Eigentümerseite bzw. die Hausverwaltung
Wer laut § 128a zur Erstellung befugt ist
Das Gesetz nennt drei Wege. Sie stehen gleichwertig nebeneinander — keiner ist dem anderen vorgeordnet, und keiner gilt unbedingt: Jeder Weg trägt eine eigene Bedingung, die im selben Satz steht wie die Berufsgruppe.
Drei Wege zur Erstellerbefugnis
- Ziviltechniker:in Mit aufrechter Befugnis und einschlägiger Fachrichtung. Die MA 37 nennt Architektur und Bauingenieurwesen als jedenfalls befugt. § 128a Abs. 2 BO Wien
- Gerichtlich beeidete:r Sachverständige:r Für das einschlägige Fachgebiet. Als Beispiele nennt die MA 37 Hochbau, Architektur und Statik — ausdrücklich ohne Anspruch auf Vollständigkeit. § 128a Abs. 2 BO Wien
- Nach Berufsrecht Berechtigte:r Im Umfang der eigenen Berechtigung. In der Praxis betrifft das vor allem Baumeister:innen — abhängig davon, worauf ihre Gewerbeberechtigung lautet. § 128a Abs. 2 BO Wien
- Befugnis Aufrecht und nachweisbar — nicht die Berufsbezeichnung allein.
- Passendes Fachgebiet Einschlägig für das Gebäude bzw. vom Gewerbeumfang gedeckt.
- Unabhängigkeit Verschieden von Bauwerber:in, Bauführer:in und Eigentümer:in.
Quelle: Bauordnung für Wien, § 128a Abs. 2 (RIS, Fassung seit 15.07.2026)
Nicht die Berufsbezeichnung allein entscheidet
Der dritte gesetzliche Weg — „nach den für die Berufsausübung maßgeblichen Vorschriften Berechtigte“ — sagt für sich genommen noch nicht, welcher Beruf konkret gemeint ist. Diese Lücke füllen die Erläuterungen der MA 37. Sie stellen dabei nicht auf den Titel ab, sondern auf den Umfang der jeweiligen Berechtigung:
| Berufsgruppe | Zur Erstellung befugt? | Worauf es ankommt |
|---|---|---|
| Ziviltechniker:in | Ja | Aktive Ziviltechniker:innen der Fachrichtungen Architektur und Bauingenieurwesen sind laut MA 37 jedenfalls befugt. |
| Gerichtlich beeidete:r Sachverständige:r | Ja, bei passendem Fachgebiet | Aktiv bzw. eingetragen und mit entsprechendem Fachgebiet — die MA 37 nennt Hochbau, Architektur, Statik „und ähnliche“. |
| Baumeister:in ohne Einschränkung | Ja | Die Erstellung ist vom gewerberechtlichen Umfang der Befugnis gedeckt. |
| Baumeister:in, eingeschränkt auf Planung | Ja | Auch die Einschränkung „planender Baumeister“ deckt die Erstellung laut MA 37 ab. |
| Baugewerbetreibende:r, auf Ausführung beschränkt | Nein | Laut MA 37 nicht befugt: Der für eine sachverständige Beurteilung essenzielle Teil der statischen Kenntnisse musste für diese Berechtigung nicht nachgewiesen werden. |
| Holzbaumeister:in | Nur eingeschränkt | Im Rahmen der eigenen Befugnis und beschränkt auf Gebäude, bei denen Holz den Großteil der Tragkonstruktion ausmacht. Ob weitere Gewerke beizuziehen sind, ist sachverständig in Eigenverantwortung zu entscheiden. |
| Eigentümer:in | Nein | Das Gesetz verlangt ausdrücklich, dass die erstellende Person von der Eigentümerin oder dem Eigentümer verschieden ist. |
| Hausverwaltung | Nicht als Verwaltung | Die Verwaltungstätigkeit begründet keine Befugnis. Bringt eine Person auf Seiten der Verwaltung die Befugnis persönlich mit, entscheidet zusätzlich die Unabhängigkeitsanforderung im konkreten Fall. Die laufende Führung ist davon unberührt und bleibt Aufgabe der Verwaltung. |
Zusammenstellung nach den Erläuterungen zum Bauwerksbuch der MA 37, Kapitel 2.1 (Stand 23.05.2025), und der FAQ Bauwerksbuch der MA 37 (Stand 07.2024).
Gesetz und Behördenauslegung sind zweierlei
Die Tabelle oben steht so nicht im Gesetz. § 128a Abs. 2 nennt drei abstrakte Gruppen; welche konkreten Berufe darunterfallen, legt die MA 37 in ihren Erläuterungen aus. Das ist die Auslegung der zuständigen Behörde und für die Praxis maßgeblich — aber keine eigene Rechtsvorschrift. Hinzu kommt: Abs. 2 formuliert Befugnis und Unabhängigkeit im Zusammenhang mit Neu-, Zu- und Umbauten und definiert dort den Begriff „Ersteller“. Abs. 3, der die Fristen für bestehende Gebäude regelt, wiederholt diese Anforderungen nicht eigens, sondern verwendet denselben Erstellungsbegriff. Die MA 37 beantwortet die Befugnisfrage in ihrer FAQ ohne Unterscheidung zwischen Neubau und Bestand.
Quelle: Erläuterungen zum Bauwerksbuch der MA 37, Kapitel 2.1 (PDF, Stand 23.05.2025)
Warum die erstellende Person unabhängig sein muss
Ein Bauwerksbuch beurteilt den Zustand jener Bauteile, von denen bei Verschlechterung eine Gefahr für Leben und Gesundheit ausgehen kann. Wer diese Beurteilung vornimmt, soll deshalb kein eigenes Interesse am Ergebnis haben. Das Gesetz löst das über eine personelle Trennung:
- Bauwerber:in Wer das Bauvorhaben eingereicht hat.
- Bauführer:in Wer die Bauführung übernommen hat.
- Eigentümer:in Auch Miteigentümer:innen der Liegenschaft.
Zusätzlich darf zu diesen Personen kein Dienst- oder Organschaftsverhältnis bestehen — die Trennung gilt also auch dann, wenn die Fachperson formal ein eigenes Unternehmen führt, aber angestellt oder als Organ mit einer der drei Seiten verbunden ist (§ 128a Abs. 2 BO Wien).
Praktisch heißt das zum Beispiel: Die Baufirma, die eine Sanierung ausgeführt hat, kann für dieses Gebäude nicht zugleich das Bauwerksbuch erstellen. Auch eine im eigenen Haus angestellte Fachperson scheidet aus, wenn ihr Dienstverhältnis zu einer der drei genannten Seiten besteht. Umgekehrt ist die Anforderung kein Ausschluss langjähriger Zusammenarbeit: Entscheidend ist die Rolle beim konkreten Gebäude, nicht die Geschäftsbeziehung an sich.
Ersteller, Erstprüfer, laufende Führung: wer macht was?
Rund um das Bauwerksbuch gibt es nicht eine Rolle, sondern mehrere — und sie sind an unterschiedliche Voraussetzungen geknüpft. Wer das trennt, spart sich die häufigsten Missverständnisse:
| Aufgabe | Wer sie übernimmt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Bauwerksbuch erstellen | Eine befugte und von den Beteiligten unabhängige Fachperson. | § 128a Abs. 2 BO Wien |
| Erstmalige Überprüfung (Erstprüfung) | Ebenfalls eine befugte Person. Bei bestehenden Gebäuden ist sie im Zuge der Erstellung durchzuführen; die Bestätigung darüber ist bei der Registrierung hochzuladen. | FAQ der MA 37 |
| Registrierung bei der MA 37 | Grundsätzlich jede Person. Die beiden hochzuladenden Bestätigungen müssen aber von befugten Personen stammen. | FAQ der MA 37 |
| Laufende elektronische Führung | Die Eigentümer:innen bzw. Miteigentümer:innen — ist eine Hausverwaltung bestellt, diese. | § 128a Abs. 5 BO Wien |
| Wiederkehrende Folgeprüfungen | Personen, welche die im Bauwerksbuch selbst festgelegten Voraussetzungen erfüllen. Diese werden bei der Erstellung je Bauteil und Intervall definiert. | § 128a Abs. 4 Z 4 BO Wien |
Müssen Ersteller:in und Erstprüfer:in dieselbe Person sein? Das Gesetz verlangt das nicht. In der Praxis übernimmt meist dieselbe befugte Person beides, weil die Erstprüfung die Grundlage für die Benennung der Bauteile, die Prüfintervalle und das Verzeichnis der Baugebrechen liefert. Die Erläuterungen der MA 37 halten außerdem ausdrücklich fest, dass sich die erstellende Person auf Gutachten anderer Sachverständiger berufen darf — genannt wird als Beispiel ein Rauchfangbefund eines konzessionierten Betriebs.
Was bei der Erstprüfung tatsächlich geprüft wird
Folgeprüfungen brauchen nicht dieselbe Befugnis
Das ist der Punkt, der am häufigsten verkürzt wird: Die drei befugten Gruppen betreffen die Erstellung. Wer später eine einzelne wiederkehrende Prüfung durchführen darf, steht nicht im Gesetz, sondern im Bauwerksbuch selbst — § 128a Abs. 4 Z 4 verlangt, dass dort die Voraussetzungen der überprüfenden Personen festgelegt werden. Laut MA 37 können für verschiedene Intervalle desselben Bauteils sogar unterschiedliche Qualifikationen festgelegt werden.
Was im Bauwerksbuch stehen muss: die sieben Pflichtbestandteile
Darf die Hausverwaltung das Bauwerksbuch selbst erstellen?
In ihrer Rolle als Verwaltung nicht — hier werden zwei Dinge verwechselt, die das Gesetz klar unterscheidet: erstellen und führen.
Erstellen darf nur eine der oben genannten befugten Personen. Eine Hausverwaltung als solche hat diese Befugnis nicht; die Verwaltungstätigkeit selbst begründet sie nicht. Bringt eine Person auf Seiten der Hausverwaltung die Befugnis persönlich mit, entscheidet zusätzlich die gesetzliche Unabhängigkeitsanforderung im konkreten Fall: Sie muss von Bauwerber:in, Bauführer:in und Eigentümer:in verschieden sein und darf zu diesen in keinem Dienst- oder Organschaftsverhältnis stehen.
Führen dagegen ist ausdrücklich ihre Aufgabe: Ist für ein Gebäude eine Hausverwaltung bestellt, hat diese das Bauwerksbuch in elektronischer Form zu führen und der Behörde auf Verlangen zur Einsicht zur Verfügung zu stellen. Dasselbe gilt für Eigentümer:innen ohne bestellte Verwaltung.
Was die laufende Führung konkret verlangt
Was eine Hausverwaltung sinnvoll selbst übernimmt: Unterlagen aus der eigenen Sammlung zusammentragen, die Einsicht in den Bauakt der MA 37 rechtzeitig anstoßen, die befugte Fachperson beauftragen und die Registrierung durchführen — für den Registrierungsvorgang selbst braucht es keine eigene Befugnis.
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Eine Befugnis lässt sich nachsehen — jede der drei Gruppen führt ein eigenes, öffentlich abfragbares Register. Welches zuständig ist, hängt davon ab, worauf sich die Person beruft. Die Abfragen sind kostenlos und dauern jeweils wenige Minuten:
-
Beruft sich die Person auf eine Ziviltechnikerbefugnis?
Dann muss sie im Verzeichnis der Bundeskammer der ZiviltechnikerInnen eingetragen sein. Prüfen Sie neben der Eintragung auch die Fachrichtung — maßgeblich sind Architektur oder Bauingenieurwesen — und ob die Befugnis aufrecht und nicht ruhend gestellt ist.
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Beruft sie sich auf eine Eintragung als Sachverständige:r?
Dann ist die Gerichtssachverständigen- und Gerichtsdolmetscherliste der Justiz die richtige Quelle. Entscheidend ist hier nicht nur, ob eine Eintragung besteht, sondern für welches Fachgebiet — es muss für Ihr Gebäude einschlägig sein, etwa Hochbau, Architektur oder Statik.
Gerichtssachverständigen- und Gerichtsdolmetscherliste (JustizOnline)
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Beruft sie sich auf eine Gewerbeberechtigung als Baumeister:in?
Dann entscheidet der Umfang, nicht die Bezeichnung. Im Gewerbeinformationssystem Austria (GISA) steht der genaue Wortlaut der Berechtigung. „Baumeister“ ohne Einschränkung und „eingeschränkt auf Planung“ decken die Erstellung ab; eine Berechtigung, die auf die Ausführung beschränkt ist, laut MA 37 nicht.
-
Ist die Unabhängigkeit für dieses Gebäude gegeben?
Diese Frage beantwortet kein Register, sondern nur der konkrete Fall: Ist die Fachperson zugleich Bauwerber:in, Bauführer:in oder Eigentümer:in dieses Gebäudes, oder steht sie zu einer dieser Seiten in einem Dienst- oder Organschaftsverhältnis? Wenn nicht, ist die Anforderung erfüllt. Lassen Sie sich das im Zweifel schriftlich bestätigen.
Was diese Prüfung leistet — und was nicht
Die vier Schritte geben Ihnen vor einer Beauftragung eine belastbare Orientierung und decken die Fälle ab, die in der Praxis schiefgehen. Sie ersetzen keine rechtliche Beurteilung des Einzelfalls. Ob eine Befugnis für ein konkretes Gebäude ausreicht — etwa bei Mischkonstruktionen oder ungewöhnlichen Tragwerken — entscheidet die Fachperson sachverständig und in Eigenverantwortung.
Was ein guter Anbieter zusätzlich leisten sollte
Die Befugnis ist die Eintrittskarte, nicht das Ergebnis. Ob ein Bauwerksbuch Ihnen später Arbeit spart oder neue macht, entscheidet sich an dem, was rund um die Erstellung passiert:
- Erfahrung mit Bestandsgebäuden, nicht nur mit Neubauten
- Aufarbeitung der Unterlagen inklusive Einsicht in den Bauakt der MA 37
- Erstprüfung und deren Koordination aus einer Hand
- Nachvollziehbare Dokumentation der Bauteile, Intervalle und Mängel
- Klare Festlegung, welche Qualifikation die Folgeprüfungen erfordern
- Übernahme oder Vorbereitung der Registrierung bei der MA 37
- Übergabe in einer Form, die sich elektronisch weiterführen lässt
Der letzte Punkt wird regelmäßig unterschätzt. Das Bauwerksbuch endet nicht mit der Registrierung: Es ist elektronisch zu führen und über den weiteren Lebenszyklus des Gebäudes aktuell zu halten. Eine Sammlung gescannter Seiten erfüllt die Erstellung, macht die laufende Führung aber unnötig mühsam.
Häufige Fragen
01 Darf mein Baumeister das Bauwerksbuch erstellen?
02 Kann ich das Bauwerksbuch als Eigentümer:in selbst erstellen?
03 Was bedeutet „einschlägiges Fachgebiet“?
04 Dürfen Ersteller:in und Erstprüfer:in dieselbe Person sein?
05 Darf ein Holzbaumeister ein Bauwerksbuch erstellen?
06 Muss die erstellende Person aus Wien kommen?
Befugnis geprüft, Aufwand abgegeben
Wir übernehmen die Abwicklung für Ihre Liegenschaften — von der Aktenaushebung bei der MA 37 über die Erstellung durch eine befugte Fachperson bis zur elektronischen Führung.
Bauwerksbuch erstellen lassen →Quellen & weiterführende Informationen
- Amtliche Quelle Bauordnung für Wien, § 128a (RIS, konsolidierte Fassung seit 15.07.2026)
- Amtliche Quelle Erläuterungen zum Bauwerksbuch gemäß Bauordnung für Wien, MA 37 (PDF, Stand 23.05.2025)
- Amtliche Quelle FAQ Bauwerksbuch und Registrierung des Bauwerksbuchs, MA 37 (PDF, Stand 07.2024)
- Amtliche Quelle Stadt Wien / MA 37 – Bauwerksbuch: Registrierung (Amtsweg)
Weiterführend auf dieser Website