Erstprüfung nach § 128a BO Wien

Erstprüfung beim Bauwerksbuch in Wien: Was wird geprüft?

Stand: 3. September 2026

Bei der Erstprüfung befundet eine befugte Fachperson den Zustand jener Bauteile, von denen bei Verschlechterung eine Gefahr für Leben oder Gesundheit ausgehen kann. Im Mittelpunkt steht die Gebäudehülle — Dach, Fassade samt Ziergliedern, Fenster und auskragende Bauteile — dazu kommen Tragkonstruktion, Decken, Wände und die Erschließung mit Treppen, Handläufen und Absturzsicherungen.

Geprüft wird grundsätzlich augenscheinlich und in geeignetem Stichprobenumfang; bei Verdacht auf verborgene Schäden geht die Prüfung gezielt tiefer. Jeder Befund mündet in eine Zustandsstufe, aus der sich die Maßnahmen und die weiteren Prüfintervalle ableiten. Eine Erstprüfung ist nur für bestehende Gebäude vorgesehen — bei Neubauten entfällt sie.

Kurz erklärt

Erforderlich bei Bestandsgebäuden, nicht bei Neubauten
Schwerpunkt: Gebäudehülle, Tragkonstruktion, Erschließung
Grundsatz: augenscheinlich, in geeignetem Stichprobenumfang
Mindest-Prüftiefe wird sachverständig festgelegt
Bei Verdacht auch gezielt vertiefte Untersuchungen
Zustandsstufen A bis D nach den Erläuterungen der MA 37
Keine automatische Konsensüberprüfung des Gebäudes

§ 128a BO Wien Rechtsgrundlage der Überprüfungspflicht.

Amtliche Quellen RIS und Erläuterungen der MA 37, Anhang A bis C.

Fassung seit 15.07.2026 Zuletzt geändert durch LGBl. Nr. 25/2026.

Stand: 3. September 2026 Gegen die geltende RIS-Fassung geprüft.

Wann ist eine Erstprüfung erforderlich?

Eine Erstprüfung ist bei bestehenden Gebäuden erforderlich: Sie wird im Zuge der Erstellung des Bauwerksbuchs durchgeführt und hält den Ausgangszustand des Gebäudes fest. Betroffen sind in Wien die Gebäude, für die überhaupt eine Bauwerksbuchpflicht besteht — errichtet vor dem 1.1.1919 mit Frist bis 31.12.2027, errichtet zwischen 1919 und 1945 mit Frist bis 31.12.2030.

Bei Neubauten ist eine gesonderte Erstprüfung dagegen nicht durchzuführen. Die Erläuterungen der MA 37 begründen das damit, dass mit der Fertigstellung die Zuverlässigkeit der einzelnen Bauteile bereits durch eine befugte Person bestätigt wird; ab diesem Datum beginnen die Prüffristen zu laufen. In Anhang A der Erläuterungen heißt es dazu ausdrücklich, dass für neu fertiggestellte Gebäude die erbrachte Fertigstellungsanzeige als Erstprüfung gilt.

Das wirkt sich direkt auf die Registrierung aus

Weil bei Neubauten keine Erstprüfung durchzuführen ist, entfallen dort auch die beiden zugehörigen Angaben bei der Registrierung in der Bauwerksbuchdatenbank: das Datum der erstmaligen Überprüfung und die unterfertigte Bestätigung darüber. Bei Bestandsgebäuden sind beide verpflichtend.

Erstprüfung im Überblick

Bestandsgebäude Erstprüfung im Zuge der Erstellung

Neubau Keine gesonderte Erstprüfung

Fristbeginn Neubau Mit der Fertigstellung

Durchführung Befugte Person nach § 128a

Grundsatz Augenscheinlich, Stichprobenumfang

Ergebnis Befund, Maßnahmenplan, Intervalle

Was wird bei der Erstprüfung kontrolliert?

Geprüft werden die Bauteile, von denen bei Verschlechterung ihres Zustandes eine Gefährdung des Lebens oder der Gesundheit von Menschen ausgehen kann. § 128a Abs. 1 nennt dafür Beispiele — Tragwerke, Gebäudehülle, Geländer und Brüstungen — und die Erläuterungen der MA 37 konkretisieren sie. In den erläuternden Bemerkungen zur Bauordnungsnovelle 2023 sind für die Gebäudehülle ausdrücklich Dächer, Fenster, vorspringende Bauteile und Auskragungen, die Fassade inklusive Zierglieder sowie eine etwaige Fassadenbegrünung aufgezählt. Dazu kommen laut Erläuterungen die Tragkonstruktion mit Decken und Wänden und die Erschließung.

Erstprüfung am Bestandsgebäude

Dach Von außen Dachhaut und Verblechungen, soweit einsehbar; von innen der Dachstuhl samt Dachlattung. Besonderes Augenmerk auf Durchdringungen wie Dachflächenfenster und auf Eintrittsstellen der Dachentwässerung.
Fassade inklusive Zierglieder Gesimse aller Art, Figuren, Vasen, Verblechungen und die verputzten Flächen — vor allem auf Blasen- und starke Rissbildung. Überblicksfotos zum Aufbau einer Zeitreihe werden empfohlen.
Fenster Zugängliche beziehungsweise einsehbare Fenster der Gebäudehülle: Verglasung, Befestigung der Rahmen sowie Zustand von Stock und Flügeln.
Vorspringende Bauteile und Auskragungen Erker, Balkone samt Absturzsicherung und andere vorspringende Bauteile. Geprüft wird der Zustand der tragenden Elemente.
Decken Ebenfalls stichprobenartig. Eine vollständige Erhebung aller Decken ist ausdrücklich nicht vorgesehen — bei genutzten Objekten fallen Probleme am Tragwerk in aller Regel den Nutzerinnen und Nutzern auf.
Wände Teil der Tragkonstruktion und nur stichprobenartig zu prüfen. Werden im Mauerwerk massive Risse entdeckt, die die Tragfähigkeit beeinträchtigen können, kann eine genauere Erhebung bis zu den Fundamenten erforderlich werden.
Treppen, Handläufe, Absturzsicherungen Elemente der Erschließung, soweit zugänglich, hinsichtlich der Tauglichkeit — etwa ob Befestigungen augenscheinlich in Ordnung sind.

Schematische Darstellung. Welche Bauteile bei Ihrem Gebäude tatsächlich relevant sind, entscheidet sich am konkreten Bauwerk: Die Aufzählung im Gesetz ist ausdrücklich nicht abschließend, und die Erläuterungen der MA 37 verlangen, andere Bauteile sachverständig zu beurteilen und gegebenenfalls aufzunehmen. Umgekehrt müssen Bauteile, die bereits anderen gesetzlichen Prüfvorschriften unterliegen, nicht ins Bauwerksbuch aufgenommen werden.

Jeder Befund mündet in eine Zustandsstufe

Kategorie A: Guter Zustand
Kategorie B: Leichte Mängel
Kategorie C: Schwere Mängel
Kategorie D: Gefahr im Verzug

Die Stufen A bis D stammen aus den Anhängen B und C der Erläuterungen zum Bauwerksbuch der MA 37. Sie stehen nicht im Gesetzestext des § 128a.

Quelle: Erläuterungen zum Bauwerksbuch der MA 37, Kapitel 2.4 und 2.5 (PDF, Stand 23.05.2025)

Wie tief muss geprüft werden?

Auf diese Frage gibt es keine pauschale Antwort, und das ist selbst die Regel: Die Mindest-Prüftiefe der Erstprüfung ist laut den Erläuterungen der MA 37 bei der Erstellung des Bauwerksbuchs sachverständig festzulegen. Sie soll den spezifischen Anforderungen und dem Zustand des jeweiligen Gebäudes angepasst werden — Alter, bisherige Instandhaltung, bekannte Belastungen der Tragstruktur und bauliche Besonderheiten spielen dabei ebenso hinein wie die Frage, welche Bauteile besonderen Umwelteinflüssen ausgesetzt sind.

Der Grundsatz ist die augenscheinliche Befundung in geeignetem Stichprobenumfang. Sie ist aber weder die einzige noch immer die ausreichende Prüfform:

Augenscheinliche Befundung als Ausgangspunkt — nicht-invasive Methoden wie visuelle Inspektion und Feuchtigkeitsmessung ermöglichen eine erste Einschätzung des Zustands. Anhang A nennt dafür einfache Hilfsmittel wie Fernglas, Hammer oder Risslupe.
Stichprobe statt Vollerhebung, wo eine Vollerhebung nicht vorgesehen ist: Anhang A nennt als Anhaltspunkt zehn Prozent bei Wänden und Geschossdecken und zwanzig Prozent bei der Kellerdecke. Für die Fassade steht dort dagegen eine vollständige Sichtprüfung mit Foto- und Schadensdokumentation.
Vertiefte Prüfung bei Hinweisen auf Schäden. Für die Fassade hält Anhang A ausdrücklich fest, dass dann vertieft zu prüfen und dies im Anlassfall im Maßnahmenplan zu vermerken ist; für die Dachkonstruktion ist im Verdachtsfall eine vertiefte Prüfung vorgesehen.
Gezielt invasive Prüfung bei Verdacht auf verborgene Schäden — etwa die Öffnung von Bauteilen oder Materialproben. Für die oberste Geschossdecke eines nicht ausgebauten Dachgeschosses sieht Anhang A von vornherein Öffnungen an neuralgischen Punkten vor.
Unverzügliche Maßnahmen, sobald bei der Aufnahme der Verdacht entsteht, dass die Sicherheit nicht mehr gegeben ist. Sie sind über die Eigentümerseite oder deren Vertretung zu veranlassen und warten nicht auf den fertigen Bericht.

Weder „nur Sichtprüfung“ noch „alles öffnen“

Beide verbreiteten Verkürzungen sind falsch. Die Erstprüfung ist nicht generell auf eine reine Sichtprüfung beschränkt — Anhang A sieht für einzelne Bauteile von vornherein Öffnungen vor, und bei Verdacht auf verborgene Schäden sind gezielte invasive Prüfungen durchzuführen. Umgekehrt muss auch nicht jedes Bauteil geöffnet werden: Ausgangspunkt ist die augenscheinliche Befundung im Stichprobenumfang, und bei Schadenfreiheit und ausreichender Bestandsdauer darf nach dem Vertrauensgrundsatz der ÖNORM B 4008-1 von ausreichender Tragfähigkeit ausgegangen werden. Was im Einzelfall gilt, entscheidet der Zustand des Gebäudes.

Quelle: Erläuterungen zum Bauwerksbuch der MA 37, Kapitel 2.5.2, 2.7.2 und Anhang A (PDF, Stand 23.05.2025)

Was bedeuten die Kategorien A, B, C und D?

Die Erläuterungen der MA 37 ordnen jeden festgestellten Zustand einer von vier Stufen zu. Das Musterprotokoll der Erstüberprüfung in Anhang C führt sie mit der jeweils abgeleiteten Maßnahme, Anhang B verknüpft sie mit den Prüfintervallen. Die Stufe entscheidet damit über beides: was zu tun ist und wann wieder geprüft wird.

A Guter Zustand

Am Bauteil wurde kein Mangel festgestellt. Im Musterprotokoll der MA 37 steht dafür beispielhaft ein Kaminkopf mit dem Eintrag „keine“ in der Mängelbeschreibung.

Maßnahme: Unterhalten.
Folge für die Prüfung: Es bleibt beim regulären Intervall: In Anhang B stehen für alle Bauteilgruppen zehn Jahre.

B Leichte Mängel

Erkennbare, aber nicht akut gefährliche Schäden. Als Beispiele nennt das Musterprotokoll leichte Farb- und Verputzabplatzungen an einer Absturzsicherung oder aufsteigende Feuchtigkeit im Sockelbereich.

Maßnahme: Beobachten beziehungsweise reparieren.
Folge für die Prüfung: Anhang B nennt je nach Bauteil drei bis fünf Jahre als maximales Intervall bis zur nächsten Zwischenkontrolle — zusätzlich zur Hauptprüfung, nicht an ihrer Stelle.

C Schwere Mängel

Schäden mit möglicher Auswirkung auf die Tragfähigkeit oder Sicherheit. Im Musterprotokoll etwa eine Rissbildung im Auflagerbereich einer Absturzsicherung oder freiliegende, rostende Bewehrung mit Querschnittsschwächung.

Maßnahme: Eingreifen beziehungsweise reparieren, häufig verbunden mit einer vertieften Prüfung.
Folge für die Prüfung: Anhang B nennt für alle Bauteilgruppen ein Jahr als maximales Intervall bis zur nächsten Zwischenkontrolle — zusätzlich zur Hauptprüfung, nicht an ihrer Stelle.

D Gefahr im Verzug

Es besteht eine akute Gefährdung. Das Musterprotokoll führt dafür lose, absturzgefährdete Verputzteile an einer Straßenfassade an — dort wurde noch während der Begehung gesichert.

Maßnahme: Sofort handeln.
Folge für die Prüfung: Kein Intervall: In Anhang B steht in dieser Spalte durchgehend „sofort“, und die Spalte ist mit „Prüfung nach Sanierung“ überschrieben.

Bezeichnungen und Maßnahmen nach Anhang C (Musterprotokoll der Erstüberprüfung), Intervalle nach Anhang B der Erläuterungen zum Bauwerksbuch der MA 37, Dokumentstand 23.05.2025. Die Kategorien sind eine Systematik der Behörde und stehen nicht im Gesetzestext des § 128a.

Welche Prüfintervalle ergeben sich daraus?

Zuerst das Wichtigste: Die Bauordnung für Wien schreibt kein festes Prüfintervall vor. § 128a Abs. 4 Z 3 verlangt lediglich, dass der Zeitpunkt der erstmaligen Überprüfung und die Intervalle, in denen die Überprüfungen in der Folge durchzuführen sind, im Bauwerksbuch festgelegt werden. Die Festlegung ist also eine sachverständige Entscheidung am konkreten Gebäude — jede Angabe wie „das Gesetz schreibt alle zehn Jahre vor“ ist falsch.

Die Erläuterungen der MA 37 geben dafür Richtwerte. Für die Haupt- beziehungsweise Wiederholungsprüfung werden im Regelfall zehn Jahre vorgeschlagen; die Tabelle in Anhang B differenziert zusätzlich nach Bauteil und festgestelltem Zustand. Vor den Zahlen lohnt ein Blick auf den Tabellenkopf, denn die vier Spalten meinen nicht dieselbe Prüfung.

Die Spalten B und C sind keine Behebungsfristen

Der Tabellenkopf in Anhang B ordnet die Spalten ausdrücklich zu, und das wird häufig übersehen. Spalte A ist die Erstprüfung beziehungsweise Wiederholungsprüfung durch die Bauwerksprüferin oder den Bauwerksprüfer. Die Spalten B und C sind demgegenüber als maximales Prüfungsintervall zwischen diesen Bauwerksbuchprüfungen ausgewiesen, durchgeführt durch die Eigentümerseite, die Hausverwaltung oder eine Kontrolle nach ÖNORM B 1300. Über Spalte D steht „Prüfung nach Sanierung“. Es geht in diesen Spalten also um zusätzliche Zwischenkontrollen — weder um ein verkürztes Hauptintervall noch darum, bis wann ein Mangel behoben sein muss. Wann behoben wird, regelt der Maßnahmen- und Zeitplan.

Richtwerte aus Anhang B (Angaben in Jahren)
Bauteil	A — guter Zustand	B — leichter Mangel	C — schwerer Mangel	D — Gefahr im Verzug
Fassade	10	3	1	sofort
Dach	10	5	1	sofort
Decken	10	5	1	sofort
Treppen	10	3	1	sofort
Wände	10	5	1	sofort
Sonderbauteile	10	3	1	sofort

Spalte A ist die Prüfung durch die Bauwerksprüferin oder den Bauwerksprüfer, die Spalten B und C sind Zwischenkontrollen dazwischen (siehe Kasten oben). Richtwerte aus Anhang B der Erläuterungen zum Bauwerksbuch der MA 37 (Dokumentstand 23.05.2025). Sie sind ausdrücklich Vorschläge, keine gesetzliche Vorgabe: Aus sachverständigen Überlegungen kann davon abgewichen werden, und die prüfende Person kann die Intervalle je nach Mängellage auch deutlich weiter verkürzen — die Erläuterungen nennen als Beispiel drei Monate.

Wer diese Zwischenkontrollen durchführen darf, ergibt sich nicht aus dem Gesetz, sondern aus dem Bauwerksbuch selbst: § 128a Abs. 4 Z 4 verlangt, dass dort die Voraussetzungen festgelegt werden, die die überprüfenden Personen jeweils zu erfüllen haben. Für die Erstprüfung und für umfangreichere wiederkehrende Prüfungen — die Erläuterungen nennen sie Hauptprüfungen — gilt der im Gesetz genannte Personenkreis. Für Folgeprüfungen geringeren Umfangs können auch Personen mit anderen einschlägigen Qualifikationen herangezogen werden.

Was ein Bauwerksbuch enthalten muss

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Was passiert bei festgestellten Mängeln?

Werden bei der Erstprüfung Baugebrechen festgestellt, entsteht daraus ein eigener Pflichtbestandteil des Bauwerksbuchs: ein aktuelles Verzeichnis dieser Baugebrechen und ein Plan zu deren Behebung. Die Erläuterungen der MA 37 verlangen darüber hinaus einen Maßnahmen- und Zeitplan, der auch andere Maßnahmen als die Behebung abdecken kann — etwa eine verdichtete Kontrolle.

Nachvollziehbare Verortung

Jeder Mangel muss eindeutig auffindbar beschrieben sein — im Musterprotokoll etwa „Straßenfassade, 3. OG, dritte Fensterachse von rechts“. Der Grund ist praktischer Natur: Nur so lässt sich bei der nächsten Prüfung vergleichen, ob ein beginnender Schaden fortgeschritten ist.
Eindeutige Zuordnung von Mangel und Maßnahme

Zu jedem dokumentierten Baugebrechen muss die vorgesehene Maßnahme eindeutig zuordenbar sein. Die Erläuterungen empfehlen dafür die Vergabe einer eindeutigen, laufenden Nummer.
Kategorie und Sanierungsmaßnahme je Zeile

Das Musterprotokoll in Anhang C führt je Mangel Bauteil, Ort, Element, Mängelbeschreibung, Foto, Kategorie und Sanierungsmaßnahme. Aus der Kategorie folgt die Dringlichkeit, aus der Maßnahme der Eintrag im Zeitplan.
Laufend aktuell halten

Die Mängelliste und der Zeitplan zur Behebung sind tunlichst aktuell zu halten, und die durchgeführte Maßnahme muss dem jeweiligen Mangel zuordenbar bleiben. Verantwortlich dafür ist die Eigentümerseite, bei bestellter Hausverwaltung diese.

Erläuterungen zum Bauwerksbuch der MA 37, Kapitel 2.6 und 3.2 (PDF)

Die Erstprüfung beendet nichts

Auch nach Erstellung des Bauwerksbuchs und rechtzeitiger Durchführung der wiederkehrenden Prüfungen bleiben die gesetzlichen Instandhaltungspflichten bestehen — insbesondere jene nach der Bauordnung für Wien. Das Bauwerksbuch unterstützt die Erhaltungspflicht, es ersetzt sie nicht.

Nach der Prüfung: was laufend zu aktualisieren ist

Was die Erstprüfung nicht ist

Die Erstprüfung umfasst laut den Erläuterungen der MA 37 rein aus dem Titel der Bauwerksbucherstellung keine Konsensüberprüfung. Es wird also nicht systematisch abgeglichen, ob das Gebäude in allen Teilen dem bewilligten Zustand entspricht. Das ist ein wichtiger Unterschied, weil genau das häufig erwartet wird.

Die Erläuterungen halten zugleich fest, dass es bei augenscheinlichen Abweichungen zum Konsens aus der Warn- und Hinweispflicht heraus notwendig sein kann, die Eigentümerseite darauf hinzuweisen — und zwar außerhalb des Bauwerksbuchs. Fällt der prüfenden Person etwas auf, verschwindet es also nicht; es wird aber auch nicht zum Gegenstand des Bauwerksbuchs gemacht. Mehr lässt sich der Quelle an dieser Stelle nicht entnehmen.

Auch kein Anspruch auf Vollständigkeit aller Schäden

Die Erläuterungen stellen ausdrücklich klar: Das Bauwerksbuch dient der Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Vorgaben der Bauordnung für Wien. Nach einer nach diesen Vorgaben durchgeführten Befundung besteht kein Anspruch darauf, dass sämtliche tatsächlich vorhandenen Schäden am Gebäude aufgelistet sind. Eine Erstprüfung ist deshalb kein Ersatz für ein Gutachten mit anderer Zielsetzung, etwa im Rahmen eines Kaufs.

Quelle: Erläuterungen zum Bauwerksbuch der MA 37, Kapitel 1.3.1 und 1.3.2 (PDF, Stand 23.05.2025)

Wer darf die Erstprüfung durchführen?

Die Erstprüfung ist von einer Person durchzuführen, die die in § 128a BO Wien genannten Voraussetzungen erfüllt: Ziviltechniker:innen, gerichtlich beeidete Sachverständige für das einschlägige Fachgebiet oder nach den für ihre Berufsausübung maßgeblichen Vorschriften Berechtigte — in der Praxis vor allem Baumeister:innen im Rahmen ihrer Gewerbeberechtigung. Sie muss zudem von Bauwerber:in, Bauführer:in und Eigentümer:in verschieden und unabhängig sein.

Für einzelne Teile dürfen laut den Erläuterungen der MA 37 in speziellen Fällen Befunde anderer befugter Personen herangezogen werden; genannt wird als Beispiel der Rauchfangbefund eines konzessionierten Betriebs.

Wer ein Bauwerksbuch erstellen und prüfen darf

Erstprüfung und ÖNORM B 1300: Was ist der Unterschied?

Viele Gebäude werden bereits nach ÖNORM B 1300 beziehungsweise B 1301 begangen, und dabei wurden Bauteile mit Gefährdungspotenzial in der Regel schon aufgenommen und befundet. Die Erläuterungen der MA 37 halten aber fest, dass sich Zieldefinitionen und Qualitätsanforderungen beider Verfahren unterscheiden.

Solche Begehungen können deshalb nur als Teil des Inspektionsplans — etwa als Zwischenkontrollen — angesehen und angerechnet werden. Unter welchen Voraussetzungen das geschieht, also mit welchen Intervallen und welcher Mindestqualifikation, ist bei der Erstellung des Bauwerksbuchs im Bedarfsfall festzulegen. Eine B-1300-Begehung ersetzt die Erstprüfung nach § 128a also nicht, ist für sie aber auch nicht wertlos.

Was brauchen Sie danach für die Registrierung?

Aus der Erstprüfung fließen genau zwei Angaben in die Registrierung des Bauwerksbuchs bei der Stadt Wien ein: das Datum der erstmaligen Überprüfung und die von der prüfenden Person unterfertigte Bestätigung über diese Überprüfung. Beide sind in § 128c BO Wien für die Bauwerksbuchdatenbank vorgeschrieben — und beide entfallen bei Neubauten, weil dort keine Erstprüfung durchzuführen ist.

Das Bauwerksbuch selbst wird nicht hochgeladen

Die Erläuterungen der MA 37 sind hier ausdrücklich: Es ist keinesfalls das Bauwerksbuch selbst hochzuladen. Registriert wird sein Bestehen — Datum der Erstellung, Erstellbestätigung sowie bei Bestandsgebäuden Datum und Bestätigung der erstmaligen Überprüfung. Erst wenn die Behörde Unterlagen ausdrücklich anfordert, werden weitere Dokumente übermittelt.

Bauwerksbuch bei der MA 37 registrieren: Anleitung Schritt für Schritt

Häufige Fragen

01 Ist eine Erstprüfung Pflicht?

Bei bestehenden Gebäuden ja: Sie ist im Zuge der Erstellung des Bauwerksbuchs durchzuführen, und ohne sie fehlen zwei der Angaben, die § 128c BO Wien für die Registrierung verlangt — das Datum der erstmaligen Überprüfung und die unterfertigte Bestätigung darüber. Bei Neubauten ist keine gesonderte Erstprüfung durchzuführen.

02 Was wird bei der Erstprüfung geprüft?

Die Bauteile, von denen bei Verschlechterung ihres Zustandes eine Gefährdung des Lebens oder der Gesundheit ausgehen kann. Im Mittelpunkt steht die Gebäudehülle: Dächer, Fenster, vorspringende Bauteile und Auskragungen, die Fassade inklusive Zierglieder und eine etwaige Fassadenbegrünung. Dazu kommen die Tragkonstruktion mit Decken und Wänden sowie die Erschließung mit Treppen, Handläufen und Absturzsicherungen. Die Aufzählung ist nicht abschließend — welche Bauteile konkret relevant sind, entscheidet sich am jeweiligen Gebäude.

03 Ist die Erstprüfung eine Konsensprüfung?

Nein. Laut den Erläuterungen der MA 37 umfasst die Erstprüfung rein aus dem Titel der Bauwerksbucherstellung keine Konsensüberprüfung. Bei augenscheinlichen Abweichungen zum Konsens kann es aus der Warn- und Hinweispflicht heraus notwendig sein, die Eigentümerseite darauf hinzuweisen — das geschieht dann aber außerhalb des Bauwerksbuchs.

04 Wie oft wird nach der Erstprüfung geprüft?

Das Gesetz nennt keine Zahl. § 128a Abs. 4 Z 3 verlangt nur, dass die Intervalle im Bauwerksbuch festgelegt werden; die Festlegung erfolgt sachverständig am konkreten Gebäude. Als Richtwert schlagen die Erläuterungen der MA 37 im Regelfall Prüfungen analog zur Erstprüfung alle zehn Jahre vor. Wurden Mängel festgestellt, sieht Anhang B zusätzliche Zwischenkontrollen in kürzeren Abständen vor.

05 Was bedeutet Kategorie D?

Gefahr im Verzug. Es besteht eine akute Gefährdung, und es ist sofort zu handeln — im Musterprotokoll der MA 37 wurden lose, absturzgefährdete Verputzteile noch während der Begehung gesichert. Ein Prüfintervall gibt es in dieser Stufe nicht: In Anhang B steht durchgehend „sofort“, und die Spalte ist mit „Prüfung nach Sanierung“ überschrieben. Unabhängig davon gilt: Entsteht bei der Aufnahme der Verdacht, dass die Sicherheit nicht mehr gegeben ist, sind unverzüglich geeignete Maßnahmen über die Eigentümerseite oder deren Vertretung zu veranlassen.

06 Muss bei einem Neubau dieselbe Erstprüfung erfolgen?

Nein. Bei Neubauten ist laut den Erläuterungen der MA 37 keine Erstprüfung durchzuführen. Die Prüffristen beginnen dort mit der Fertigstellung zu laufen, weil mit diesem Datum die Zuverlässigkeit der Bauteile durch eine befugte Person bestätigt wird; Anhang A hält fest, dass für neu fertiggestellte Gebäude die erbrachte Fertigstellungsanzeige als Erstprüfung gilt. Ein Bauwerksbuch ist bei Neu-, Zu- und Umbauten trotzdem zu erstellen.

07 Ersetzt eine Begehung nach ÖNORM B 1300 die Erstprüfung?

Nein. Die Erläuterungen der MA 37 halten fest, dass sich Zieldefinitionen und Qualitätsanforderungen unterscheiden und Begehungen nach ÖNORM B 1300 beziehungsweise B 1301 lediglich als Teil des Inspektionsplans — beispielsweise als Zwischenkontrollen — angesehen und angerechnet werden können. Vorhandene Befunde sind also verwertbar, die Erstprüfung nach § 128a ersetzen sie nicht.

08 Wird bei der Erstprüfung jedes Bauteil geöffnet?

Nein, aber es ist auch nicht generell nur eine Sichtprüfung. Grundsatz ist die augenscheinliche Befundung in geeignetem Stichprobenumfang. Anhang A sieht für einzelne Bauteile von vornherein Öffnungen vor — etwa an neuralgischen Punkten der obersten Geschossdecke eines nicht ausgebauten Dachgeschosses —, und bei Verdacht auf verborgene Schäden sind gezielte invasive Prüfungen wie die Öffnung von Bauteilen oder Materialproben durchzuführen. Die Mindest-Prüftiefe wird sachverständig festgelegt.

09 Was wird aus der Erstprüfung bei der Registrierung hochgeladen?

Nur die von der prüfenden Person unterfertigte Bestätigung über die erstmalige Überprüfung, dazu wird deren Datum eingetragen. Das Bauwerksbuch selbst ist ausdrücklich nicht hochzuladen — auch nicht das Prüfprotokoll oder die Fotodokumentation. Diese Unterlagen werden erst übermittelt, wenn die Behörde sie anfordert.

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Quellen & weiterführende Informationen

Amtliche Quelle Bauordnung für Wien, § 128a (RIS, konsolidierte Fassung seit 15.07.2026)
Amtliche Quelle Bauordnung für Wien, § 128c – Bauwerksbuchdatenbank (RIS, konsolidierte Fassung)
Amtliche Quelle Erläuterungen zum Bauwerksbuch gemäß Bauordnung für Wien, MA 37 (PDF, Stand 23.05.2025)
Amtliche Quelle Stadt Wien / MA 37 – Bauwerksbuch: Registrierung (Amtsweg)

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