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Bauwerksbuch Inhalt Wien

Was muss ein Bauwerksbuch enthalten?

Stand: 1. September 2026

§ 128a Abs. 4 der Bauordnung für Wien zählt sieben Bestandteile auf: die Baubewilligungen und Fertigstellungsanzeigen bzw. Benützungsbewilligungen des Gebäudes, die Bezeichnung der regelmäßig zu überprüfenden Bauteile, Zeitpunkt und Intervalle der Überprüfungen, die Voraussetzungen der überprüfenden Personen, die Ergebnisse der Überprüfungen, ein aktuelles Verzeichnis der Baugebrechen samt Behebungsplan sowie eine Dokumentation bestimmter baulicher Maßnahmen und Änderungen.

Das ist der gesetzliche Mindestinhalt. Was daraus für ein konkretes Gebäude wird — welche Bauteile benannt, welche Intervalle festgelegt und welche Unterlagen beigelegt werden — ergibt sich aus dem jeweiligen Bauwerk und wird von der erstellenden Fachperson festgelegt.

Kurz erklärt

  • Rechtsgrundlage des Inhalts: § 128a Abs. 4 Bauordnung für Wien
  • Sieben Pflichtbestandteile, im Gesetz einzeln aufgezählt
  • Bauteile: insbesondere Tragwerke, Gebäudehülle, Geländer, Brüstungen
  • Diese Bauteil-Aufzählung ist laut MA 37 nicht abschließend
  • Kein gesetzliches Pauschalintervall — es wird je Gebäude festgelegt
  • Was andere Vorschriften bereits regeln, muss nicht hinein
  • Elektronisch zu führen und laufend fortzuschreiben (§ 128a Abs. 5)
§ 128a Abs. 4 BO Wien Rechtsgrundlage des Bauwerksbuch-Inhalts.
Amtliche Quellen RIS, Erläuterungen und FAQ der MA 37.
Fassung seit 15.07.2026 Aktuelle Verweisung auf § 118c berücksichtigt.
Stand: 1. September 2026 Gegen die geltende RIS-Fassung geprüft.

Die 7 Pflichtbestandteile des Bauwerksbuchs

Das Gesetz beschreibt den Inhalt knapp und in Rechtssprache. Praktisch geht es um sieben Ebenen, die zusammen ein vollständiges Bild des Gebäudes ergeben — von den historischen Bescheiden bis zur laufenden Dokumentation. Was jede Ebene für eine Hausverwaltung konkret bedeutet:

  1. Bewilligungen und Fertigstellungsanzeigen Verlangt sind die das Gebäude betreffenden Baubewilligungen und Fertigstellungsanzeigen oder Benützungsbewilligungen — die behördliche Geschichte des Hauses. Diese Unterlagen kommen in der Regel aus dem Bauakt, den die MA 37 im Planarchiv verwahrt. § 128a Abs. 4 Z 1 BO Wien
  2. Die prüfpflichtigen Bauteile, konkret benannt Keine allgemeine Liste, sondern die konkret benannten Bauteile dieses Gebäudes — also welche Tragwerke, welche Fassadenteile, welche Geländer und Brüstungen tatsächlich vorhanden und prüfpflichtig sind. § 128a Abs. 4 Z 2 BO Wien
  3. Erstprüfung und weitere Prüfintervalle Wann das Gebäude erstmals geprüft wurde und in welchem Abstand danach weitergeprüft wird. Die Intervalle werden hier festgelegt — das Gesetz selbst nennt keine feste Jahreszahl. § 128a Abs. 4 Z 3 BO Wien
  4. Anforderungen an die prüfenden Personen Welche Qualifikation für welche Folgeprüfung verlangt wird. Auch das wird im Bauwerksbuch festgelegt, nicht pauschal vorgegeben — je nach Bauteil und Prüftiefe fällt die Anforderung unterschiedlich aus. § 128a Abs. 4 Z 4 BO Wien
  5. Ergebnisse der Überprüfungen Die Befunde jeder Prüfung, festgehalten und nachvollziehbar. Ausgenommen sind Überprüfungen, die für einen Bauteil bereits nach anderen bundes- oder landesgesetzlichen Vorschriften durchzuführen sind. § 128a Abs. 4 Z 5 BO Wien
  6. Baugebrechen-Verzeichnis und Behebungsplan Wurden bei einer Überprüfung Baugebrechen festgestellt, verlangt das Gesetz ein aktuelles Verzeichnis dieser Baugebrechen sowie einen Plan zu deren Behebung. Entscheidend ist das Wort „aktuell“: es ist eine gepflegte Liste, kein abgelegter Bericht. § 128a Abs. 4 Z 6 BO Wien
  7. Dokumentation baulicher Maßnahmen und Änderungen Betrifft Energie- und Sanierungsmaßnahmen: die Deckung des Energiebedarfs bei Zubauten, Umbauten und größeren Renovierungen sowie Einzelbauteilsanierungen und Änderungen am gebäudetechnischen System. Besteht ein Bauwerksbuch, hat diese Dokumentation ausdrücklich dort zu erfolgen. § 128a Abs. 4 Z 7 BO Wien

Quelle: Bauordnung für Wien, § 128a (RIS, geltende Fassung)

Ältere Unterlagen nennen beim siebten Punkt noch § 118 Abs. 3

Seit der am 15. Juli 2026 in Kraft getretenen Fassung verweist § 128a Abs. 4 Z 7 auf § 118c Abs. 2 und § 118c Abs. 7. Merkblätter, FAQ und Fachbeiträge aus der Zeit davor nennen dort noch § 118 Abs. 3. Gemeint ist in beiden Fällen die Dokumentation baulicher Maßnahmen und Änderungen im Bauwerksbuch — maßgeblich ist die geltende Fassung.

Welche Bauteile müssen regelmäßig überprüft werden?

Welche Bauteile prüfpflichtig sind, ergibt sich aus dem konkreten Gebäude — die gesetzliche Aufzählung ist ein Ausgangspunkt, keine abschließende Liste.

§ 128a Abs. 1 BO Wien knüpft die Prüfpflicht nicht an eine feste Bauteilliste, sondern an ein Kriterium: Es geht um Bauteile, von denen bei Verschlechterung ihres Zustandes eine Gefährdung des Lebens oder der Gesundheit von Menschen ausgehen kann. Als Beispiele nennt das Gesetz ausdrücklich:

  • Tragwerke
  • Gebäudehülle
  • Geländer
  • Brüstungen

Das Wort „insbesondere" im Gesetzestext ist dabei entscheidend. Die MA 37 stellt in ihren Erläuterungen ausdrücklich klar, dass diese Aufzählung keine abgeschlossene, taxative Liste darstellt und bei der Erstellung auf die tatsächlich vorhandenen Gegebenheiten einzugehen ist. Andere Bauteile sind, sofern sie für das Bauwerksbuch relevant sein können, sachverständig zu beurteilen und gegebenenfalls aufzunehmen.

In der Praxis fallen darunter vor allem Dächer samt Aufbauten und Rinnen, Fenster, vorspringende Bauteile wie Erker und Balkone samt Absturzsicherungen, die Fassade einschließlich Zierglieder sowie die Erschließung und die Decken. Welche davon an einem konkreten Haus tatsächlich benannt werden, entscheidet die erstellende Fachperson vor Ort.

Was gehört nicht ins Bauwerksbuch?

Doppelt geprüft werden muss nichts

§ 128a Abs. 4 Z 5 nimmt jene Überprüfungen ausdrücklich aus, die für Bauteile bereits nach anderen bundes- oder landesgesetzlichen Vorschriften durchzuführen sind. Was auf diesem Weg ohnehin regelmäßig geprüft wird, muss nicht zusätzlich ins Bauwerksbuch aufgenommen werden.

Die MA 37 formuliert es in ihren Erläuterungen so: Alle von anderen landes- oder bundesgesetzlichen Vorschriften umfassten Bauteile, die einer regelmäßigen Überprüfung zu unterziehen sind, müssen nicht in das Bauwerksbuch aufgenommen werden. In der Prüftabelle im Anhang der Erläuterungen sind einzelne Positionen entsprechend mit „nicht Gegenstand" gekennzeichnet — etwa Brandabschnitte, technische Brandschutzeinrichtungen und Einrichtungen der Löschwasserversorgung, jeweils soweit sie durch andere Prüfvorschriften abgedeckt sind.

Die Abgrenzung verläuft dabei entlang der Überprüfung, nicht entlang des Bauteils: Ausgenommen ist nur das, was anderswo ohnehin geprüft wird. Ein Rauchfang zeigt das gut — die regelmäßige Befundung übernimmt der konzessionierte Rauchfangkehrbetrieb, die Standsicherheit des Kamin- und Lüftungskopfes führt die MA 37 dagegen als Gegenstand der Bauwerksbuch-Überprüfung.

Eine freiwillige Aufnahme ist zulässig und kann sinnvoll sein, wenn eine Hausverwaltung ohnehin alle Prüfnachweise eines Gebäudes an einer Stelle führen will. Verpflichtend ist sie nicht.

Ebenfalls nicht Teil des Bauwerksbuchs ist der Registriervorgang bei der Behörde. Dort werden nur zwei Bestätigungen übermittelt — das Bauwerksbuch selbst ist im Zuge der Registrierung ausdrücklich nicht hochzuladen.

Bauwerksbuch bei der MA 37 registrieren: welche Unterlagen die Behörde bekommt

Enthalten oder nicht

Bauteile mit eigenem Prüfregime nicht verpflichtend
Freiwillige Aufnahme zulässig
Bauwerksbuch bei Registrierung nicht hochladen

Welche Unterlagen gehören ins Bauwerksbuch?

Die sieben Pflichtbestandteile lassen sich für die Praxis in drei Gruppen sortieren. Sie unterscheiden sich vor allem darin, woher die Unterlagen kommen und wer sie beschafft:

Die drei Unterlagengruppen im Bauwerksbuch
Gruppe Was hineingehört Woher es kommt
Ausgangsunterlagen Baubewilligungen, Fertigstellungsanzeigen bzw. Benützungsbewilligungen, vorhandene Pläne und Bestandsunterlagen Aus dem Bauakt und den Objektunterlagen; fehlende Teile über das Planarchiv der MA 37
Prüfinformationen Bezeichnung der prüfpflichtigen Bauteile, Zeitpunkt der Erstprüfung, Folgeintervalle und Anforderungen an die prüfenden Personen Wird bei der Erstellung von der befugten Fachperson festgelegt
Laufende Dokumentation Prüfergebnisse, aktuelles Baugebrechen-Verzeichnis samt Behebungsplan, Dokumentation von Maßnahmen und Änderungen Entsteht fortlaufend — bei jeder Prüfung, Behebung und baulichen Änderung

Gliederung nach § 128a Abs. 4 BO Wien, praxisnah zusammengefasst.

Eine bestimmte Form schreibt das Gesetz nicht vor — verlangt ist die elektronische Führung, nicht ein bestimmtes Dateiformat oder eine bestimmte Ordnerstruktur. In der Praxis ist der zeitkritische Teil fast immer die erste Gruppe: Sind Bescheide oder Pläne unvollständig, führt der Weg über die Akteneinsicht bei der MA 37, und dieser Schritt braucht Vorlauf.

Was die Erstellung kostet — inklusive Aktenaushebung bei der MA 37

Wie werden Prüfintervalle und Prüfer festgelegt?

Die Bauordnung nennt kein pauschales Prüfintervall. § 128a Abs. 4 Z 3 verlangt lediglich, dass der Zeitpunkt der erstmaligen Überprüfung und die Intervalle der Folgeprüfungen im Bauwerksbuch festgelegt werden. Die Festlegung erfolgt also objekt- und bauteilbezogen durch die erstellende Fachperson — jede Angabe wie „alle fünf Jahre" als angeblich gesetzliche Vorgabe ist falsch.

Als Orientierung geben die Erläuterungen der MA 37 Richtwerte an. Für die Haupt- beziehungsweise Wiederholungsprüfung werden im Regelfall zehn Jahre vorgeschlagen. Werden leichte oder schwere Mängel festgestellt, sieht Anhang B dazwischen zusätzliche, engmaschigere Kontrollen vor — das Hauptintervall wird also nicht einfach durch ein kürzeres ersetzt:

Was Anhang B je Zustandsstufe vorsieht
Zustandsstufe Vorgesehene Prüfung
A — guter Zustand Nächste Prüfung durch die Bauwerksprüferin oder den Bauwerksprüfer nach zehn Jahren.
B — leichte Mängel Zwischenkontrolle spätestens nach drei beziehungsweise fünf Jahren, je nach Bauteil.
C — schwere Mängel Zwischenkontrolle spätestens nach einem Jahr.
D — Gefahr im Verzug Sofortiges Handeln; die Prüfung folgt nach der Sanierung.

Richtwerte aus Anhang B der Erläuterungen zum Bauwerksbuch der MA 37 (Dokumentstand 23.05.2025). Sie sind ausdrücklich Vorschläge, keine gesetzliche Vorgabe. Die Zwischenkontrollen bei B und C können laut Tabellenkopf unter anderem durch die Eigentümerseite, die Hausverwaltung oder eine entsprechend qualifizierte Kontrollperson nach ÖNORM B 1300 erfolgen, soweit das im Bauwerksbuch so festgelegt ist. Abhängig vom konkreten Mangel kann die Bauwerksprüferin oder der Bauwerksprüfer auch deutlich kürzere Intervalle vorgeben — die Erläuterungen nennen als Beispiel drei Monate.

Was die Kategorien A bis D für die Prüfintervalle bedeuten

Parallel dazu hält das Bauwerksbuch nach Abs. 4 Z 4 fest, welche Voraussetzungen die überprüfenden Personen jeweils erfüllen müssen. Für die Erstprüfung und für Prüfungen gleichen Umfangs gilt der in der Bauordnung genannte Personenkreis; für Folgeprüfungen geringeren Umfangs können nach den Erläuterungen der MA 37 auch andere einschlägige Qualifikationen herangezogen werden. Welche das sind, steht im jeweiligen Bauwerksbuch.

Wer ein Bauwerksbuch erstellen und prüfen darf

Was passiert mit festgestellten Baugebrechen?

Werden bei einer Überprüfung Baugebrechen festgestellt, entsteht daraus ein eigener Pflichtbestandteil: ein aktuelles Verzeichnis dieser Baugebrechen sowie ein Plan zu deren Behebung. Das Wort „aktuell" ist dabei die eigentliche Anforderung — das Verzeichnis ist kein Prüfbericht, der abgelegt wird, sondern eine gepflegte Liste.

Praktisch heißt das: Jedes festgestellte Gebrechen bleibt mit seinem Zustand nachvollziehbar, bis es behoben ist. Der Behebungsplan hält fest, mit welcher Maßnahme und in welchem Zeitraum das geschehen soll; die Dringlichkeit richtet sich nach der Schwere. Bei Gefahr im Verzug ist sofort zu handeln.

Damit hängt der Inhalt des Bauwerksbuchs unmittelbar mit der ohnehin bestehenden Pflicht zusammen, den Bauzustand des Bauwerks zu überwachen und bei Verdacht auf ein Baugebrechen den Befund einer sachverständigen Person einzuholen.

Was das Verzeichnis leisten muss

Stand aktuell gehalten, nicht abgelegt
Dazu gehört ein Plan zur Behebung
Bei Gefahr im Verzug sofortiges Handeln

Warum das Bauwerksbuch kein einmaliges PDF ist

Drei der sieben Pflichtbestandteile sind ihrer Natur nach nicht abschließbar: die Prüfergebnisse, das Baugebrechen-Verzeichnis und die Dokumentation der Maßnahmen und Änderungen wachsen mit dem Gebäude. Ein Dokument, das bei der Erstellung fertig wird, kann diese drei Punkte nicht erfüllen.

Das Gesetz zieht daraus die Konsequenz: Nach § 128a Abs. 5 BO Wien ist das Bauwerksbuch von der Eigentümerschaft — und wenn für das Gebäude eine Hausverwaltung bestellt ist, von dieser — in elektronischer Form zu führen und der Behörde auf Verlangen zur Einsicht zur Verfügung zu stellen. Eine reine Papierablage genügt dafür nicht.

Für die Praxis bedeutet das vor allem, dass Prüfungen, Mängel, Fristen und erledigte Maßnahmen dauerhaft auffindbar bleiben müssen — auch nach einem Wechsel der Ansprechperson oder der Fachfirma. Genau dafür führen wir Bauwerksbücher strukturiert und digital statt als Sammlung einzelner Dateien.

Bauwerksbuch führen: was laufend zu aktualisieren ist

Führung nach der Erstellung

Verantwortlich Eigentümerschaft
Mit Hausverwaltung die Hausverwaltung
Form elektronisch, laufend

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Häufige Fragen zum Inhalt des Bauwerksbuchs

01 Was muss ein Bauwerksbuch enthalten?
Nach § 128a Abs. 4 der Bauordnung für Wien sieben Dinge: die Baubewilligungen und Fertigstellungsanzeigen bzw. Benützungsbewilligungen, die Bezeichnung der regelmäßig zu überprüfenden Bauteile, den Zeitpunkt der erstmaligen Überprüfung samt den folgenden Intervallen, die Voraussetzungen der überprüfenden Personen, die Ergebnisse der Überprüfungen, ein aktuelles Verzeichnis der Baugebrechen samt Behebungsplan sowie eine Dokumentation der Maßnahmen oder Änderungen nach § 118c Abs. 2 und Abs. 7.
02 Welche Bauteile müssen im Bauwerksbuch erfasst werden?
Alle Bauteile, von denen bei Verschlechterung ihres Zustandes eine Gefährdung des Lebens oder der Gesundheit von Menschen ausgehen kann. Das Gesetz nennt als Beispiele insbesondere Tragwerke, Gebäudehülle, Geländer und Brüstungen. Die MA 37 weist ausdrücklich darauf hin, dass diese Aufzählung nicht abschließend ist und auf die tatsächlichen Gegebenheiten des Gebäudes einzugehen ist.
03 Wie oft muss ein Gebäude überprüft werden?
Ein pauschales Intervall gibt es im Gesetz nicht. Die Intervalle werden im Bauwerksbuch selbst festgelegt. Die Erläuterungen der MA 37 schlagen für die Haupt- beziehungsweise Wiederholungsprüfung im Regelfall zehn Jahre vor. Wurden Mängel festgestellt, sieht Anhang B dazwischen zusätzliche Kontrollen vor: bei leichten Mängeln spätestens nach drei bis fünf Jahren je nach Bauteil, bei schweren Mängeln spätestens nach einem Jahr, bei Gefahr im Verzug sofortiges Handeln. Das sind Richtwerte, keine gesetzlichen Fristen.
04 Gehören Aufzug und Rauchfang ins Bauwerksbuch?
Nicht verpflichtend, soweit sie bereits einem anderen Prüfregime unterliegen. § 128a Abs. 4 Z 5 nimmt jene Überprüfungen aus, die für Bauteile bereits nach anderen bundes- oder landesgesetzlichen Vorschriften durchzuführen sind; solche Bauteile müssen laut MA 37 nicht in das Bauwerksbuch aufgenommen werden. Das gilt aber nur für den anderweitig geregelten Teil: Die Standsicherheit von Kamin- und Lüftungsköpfen etwa führt die MA 37 in ihrer Prüftabelle sehr wohl als Prüfgegenstand. Freiwillig ist die Aufnahme in jedem Fall zulässig.
05 Welche Unterlagen brauche ich für das Bauwerksbuch?
Zunächst die Ausgangsunterlagen des Gebäudes: Baubewilligungen, Fertigstellungsanzeigen oder Benützungsbewilligungen sowie vorhandene Pläne und Bestandsunterlagen. Fehlen Teile davon, ist Einsicht in den Bauakt im Planarchiv der MA 37 möglich. Alles Weitere — benannte Bauteile, Intervalle, Prüferanforderungen, Ergebnisse — entsteht bei der Erstellung und danach laufend.
06 Muss das Bauwerksbuch in einer bestimmten Form geführt werden?
Ein bestimmtes Dateiformat oder eine bestimmte Ordnerstruktur schreibt die Bauordnung nicht vor. Vorgegeben ist die elektronische Führung: Nach § 128a Abs. 5 ist das Bauwerksbuch von der Eigentümerschaft, bei bestellter Hausverwaltung von dieser, in elektronischer Form zu führen und der Behörde auf Verlangen zur Einsicht zur Verfügung zu stellen.
07 Warum nennen manche Quellen beim letzten Punkt § 118 Abs. 3?
Weil sie den Rechtsstand vor dem 15. Juli 2026 wiedergeben. Bis dahin verwies § 128a Abs. 4 Z 7 auf § 118 Abs. 3 der Bauordnung für Wien; seit der geltenden Fassung verweist er auf § 118c Abs. 2 und § 118c Abs. 7. Inhaltlich geht es unverändert um die Dokumentation baulicher Maßnahmen und Änderungen im Bauwerksbuch.

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Quellen & weiterführende Informationen

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